Jak prodat či koupit nemovitost bez rizika

17.06. 2019 11:21 | Exteriér

Nákup či prodej nemovitosti může pro vás být teoreticky velmi radostnou událostí. Avšak z hlediska práva se jedná o komplikovaný proces, do kterého kromě majitele a kupujícího vstupují i další subjekty (např. banka, realitní kancelář, katastr nemovitostí atd.). Všechny kroky je třeba pečlivě zvážit a hlavně na nic nezapomenout. I renomované realitní agentury proto při své práci využívají služeb advokátní kanceláře, která dohlíží, aby prodej/nákup nemovitosti proběhl k maximální spokojenosti klientů. V tomto článku vám poradíme, jak při prodeji či nákupu nemovitostí správně postupovat.

Sale - 2 - 1232740

Postup při prodeji nemovitosti

Pokud se majitel a kupující dohodnou na okolnostech prodeje, může se začít s přípravou formálního procesu převodu nemovitosti, který má zhruba tyto kroky:

  1. Zajistěte si všechny dokumenty související s nemovitostí (viz níže)
  2. Sepište a podepište kupní smlouvu
  3. Podejte návrh na zápis do katastru
  4. Počkejte na zápis do katastru
  5. Zaplaťte související daně (daň z nabytí nemovitých věcí a daň z příjmu)

Dokumenty nutné pro převod nemovitosti

List vlastnictví nemovitosti (též výpis z katastru nemovitostí) – dokument dokládající aktuální stav vlastnických práv k nemovitosti. Pravdivost těchto údajů lze velmi snadno ověřit – např. na internetu. Pro kupujícího je zásadní, aby věděl, že prodávající je skutečným/výhradním vlastníkem nemovitosti. Z výpisu je také patrné, zda s nemovitostí nesouvisí také práva třetích osob – např. věcné břemeno, zástava atd.  

Kupní smlouva – nejzásadnější dokument celé transakce. Kupní smlouva musí být podle zákona vyhotovena písemně. Smlouva identifikuje strany a podmínky prodeje, cenu, způsob úhrady a případně další povinnosti obou stran. Velmi důležité je stanovení postupu při převodu – tzn. kdy a co mají obě strany učinit (placení kupní ceny, podání návrhu na vklad do katastru, placení daní či poplatků atd.) společně s uvedením případných sankcí. Vzhledem ke složitosti se vyplatí nechat si kupní smlouvu sestavit od advokátní kanceláře. Pokud jste v roli kupujícího, můžete požádat svého právního zástupce, aby smlouvu prostudoval za vás a ujistil se, že se Vás nikdo nepokouší poškodit.  

Mezi nepovinné, ale někdy přesto vyžadované dokumenty patří:

Nabývací titul prodávajícího – jedná se o listinu, kterou prodejce dokládá způsob nabytí nemovitosti. Může se jednat např. o kupní/darovací smlouvu, dědictví atd.

Výpis z účtu/úvěrová smlouva – prodávající může chtít, aby kupující doložil, zda má dostatek peněz na zaplacení kupní ceny.

Převod vlastnictví – nejdůležitější fáze celé transakce

Při nákupu nemovitostí si kupující musí uvědomit, že skutečným majitelem se nestává při podpisu smlouvy, ale až v momentě, kdy dojde ke změně vlastníka zápisem do katastru nemovitostí. Návrh na vklad je nutné katastrálnímu úřadu dodat na předepsaném formuláři, společně s požadovanými přílohami. Nejdůležitější přílohou je tzv. vkladová listina (např. kupní smlouva), na jejímž základě se převod provádí. Pak již nezbývá než čekat na kladné vyřízení žádosti (může trvat i několik týdnů), které bude doručeno oběma stranám poštou nebo datovou schránkou.

Placení nemovitosti – jak nenaletět podvodníkům

Bylo již zmíněno, že podpisem kupní smlouvy ještě celá věc nekončí. Proto by bylo z hlediska kupujícího zřejmě chybou zaplatit celou částku ihned/najednou, a to ještě před vlastním zápisem nového vlastnického práva do katastru nemovitostí. Avšak jak má prodávající podat návrh na zápis, když nemá jistotu, že své peníze skutečně dostane? Tento problém řeší tzv. úschova peněžních prostředků. Dohodnutou částku převezme třetí osoba (banka, advokát, realitní agentura), která ji vydá pouze ve chvíli, kdy dojde ke splnění předem stanovených podmínek – např. úspěšný zápis do katastru, zaplacení daní atd. Advokátní úschova peněz je placenou službou, která sice něco stojí, ale poskytuje oběma stranám jistotu, že o nic nepřijdou.    

Jak neudělat při převodu nemovitostí chybu

Z předchozího textu plyne, že převod nemovitosti je velmi náročnou operací, během které na obě strany, prodejce i kupujícího, čeká mnoho úskalí. Chybně formulovaná kupní smlouva či neprůhledný vlastnický vztah k nemovitosti mohou způsobit velké újmy – obzvláště finanční. Proto je v takové chvíli více než vhodné využít služeb zkušených právníků z advokátní kanceláře, kteří se v dané problematice dobře orientují. Běžnou součástí služeb je sepsání neprůstřelné kupní smlouvy na míru, návrh bezpečného postupu při převodu a platbě, advokátní úschova či další poradentství, a to formou, které budete rozumět.

 

Mohlo by vás zajímat: Jak pronajmout nemovitost bez rizika